Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la <span class="miseenevidence">mise en location</span>, par un établissement spécialisé (le <span class="expression">crédit-bailleur</span>), <span class="miseenevidence">d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial</span>, au profit d'une entreprise (le <span class="expression">crédit-preneur</span>). Cette entreprise a la <span class="miseenevidence">possibilité d'acquérir le bien</span> au plus tard à l'expiration du bail.

Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc <span class="miseenevidence">2 éléments essentiels</span> :

• Un <span class="miseenevidence">bail </span>: l'entreprise loue un bien immobilier (ex : local, bureaux, entrepôt) pour exercer son activité, elle verse des loyers à l'établissement spécialisé (ex : une banque).
• Une <span class="miseenevidence">promesse unilatérale de vente</span> : l'établissement spécialisé s'engage à vendre le bien à l'entreprise à l'issue du bail. De son côté, l'entreprise bénéficie d'une <span class="miseenevidence">option d'achat</span>. Autrement dit, elle a la possibilité d'acquérir ou non le bien à un prix fixé à l'avance. Le prix tient compte des loyers déjà versés, on parle de <span class="expression">valeur résiduelle</span>.

En général, l'opération se déroule de la manière suivante :

• Une entreprise choisit un bien immobilier qui correspond à ses besoins et en négocie les conditions de l'achat avec son propriétaire (un vendeur).
• L'entreprise présente son projet à la société financière (<span class="expression">crédit-bailleur</span>) qui est libre d'accepter ou de refuser le dossier. Pour prendre sa décision, le crédit-bailleur se base généralement sur la situation financière de l'entreprise, sa capacité d'endettement et les caractéristiques du bien immobilier.
• En cas d'acceptation, la société financière achète le bien immobilier et le loue à l'entreprise pendant une durée déterminée avec possibilité d'achat en fin de bail.

Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier <span class="miseenevidence">sans apport initial</span>, ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail <span class="miseenevidence">ne figure pas dans le <a href="https://domjean.fr/entreprises-societes-professionnels-independant/?xml=R63172">bilan comptable</a></span> mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts.

Mentions du contrat

Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter certaines mentions, notamment :

• <span class="miseenevidence">Identité des parties</span>
• <span class="miseenevidence">Montant de la levée d'option</span> : pour l'achat du bien immobilier
• <span class="miseenevidence">Loyers et durée du bail</span> : ils sont librement fixés. Le bailleur peut exiger le versement d'un premier loyer majoré et d'un dépôt de garantie qui sera restitué à la fin du bail.

• <span class="miseenevidence">Conditions de résiliation anticipée</span> : le locataire peut lever l'option avant l'expiration du crédit-bail, à charge pour lui de verser une indemnité au crédit-bailleur. Une durée minimale de location est prévue dans le contrat.

Obligations réciproques des parties

Publicité foncière

Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une <span class="miseenevidence">durée supérieure à 12 ans</span> doit faire l'objet d'une <span class="miseenevidence">publicité</span> auprès du service de publicité foncière dans un <span class="miseenevidence">délai de 3 mois</span>.

Cette publicité donne lieu au paiement de la <span class="miseenevidence">taxe de publicité foncière</span>. Le montant de la taxe est fixé à <span class="valeur">0,70 %</span> du prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou de la <a href="https://domjean.fr/entreprises-societes-professionnels-independant/?xml=F31046">valeur locative</a> réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges.

Le paiement de la taxe est <span class="miseenevidence">à la charge du crédit-bailleur</span> qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail.

À la fin du crédit-bail, le locataire (<span class="expression">crédit-preneur</span>) a le choix entre <span class="miseenevidence">l'une des 3 alternatives </span>:

• <span class="miseenevidence">Acquérir l'immeuble</span> : le locataire lève l'option d'achat
• <span class="miseenevidence">Restituer le bien au bailleur</span> : le locataire ne lève pas l'option d'achat
• <span class="miseenevidence">Poursuivre la location</span> : le locataire doit obtenir l'accord du crédit-bailleur.

Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des <span class="miseenevidence">règles fiscales particulières</span>.

Fiscalité sur les loyers

Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des <span class="miseenevidence">charges déductibles</span> du résultat fiscal (revenu imposable).

Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart <span class="miseenevidence">n'est pas déductible</span> fiscalement.

Fiscalité de la levée d'option

La levée de l'option d'achat entraîne l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine du locataire (<span class="expression">crédit-preneur</span>). Le bien est alors inscrit à son <a href="https://domjean.fr/entreprises-societes-professionnels-independant/?xml=R63172">bilan </a><span class="miseenevidence">parmi les éléments de </span><a href="https://domjean.fr/entreprises-societes-professionnels-independant/?xml=R60673">l'actif immobilisé</a>.

Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se retrouve dans la même situation fiscale que s'il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier. Dès lors, il doit <span class="miseenevidence">réintégrer une fraction des loyers versés</span> au <a href="https://domjean.fr/entreprises-societes-professionnels-independant/?xml=F31909">résultat fiscal</a> de l'entreprise.

Le montant des réintégrations est obtenu grâce au <span class="miseenevidence">calcul suivant</span> :

Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier – Montant de la levée d'option – Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat – Montant des loyers non déductibles durant la période de location.

Toutefois, l'entreprise (<span class="expression">crédit-preneur</span>) est <span class="miseenevidence">dispensée de la réintégration fiscale</span> si elle remplit toutes les conditions suivantes :

• L'entreprise est une <a href="https://domjean.fr/entreprises-societes-professionnels-independant/?xml=R35723">PME</a>.

• Le bail a été signé entre le 1<Exposant>er</Exposant> janvier 2007 et le 31 décembre 2015.
• La durée du crédit-bail s'étend sur au moins 15 ans.
• L'immeuble est à usage commercial ou industriel et il est situé dans une zone d'aide à finalité régionale ou une <a href="https://domjean.fr/entreprises-societes-professionnels-independant/?xml=R41204">zone de revitalisation rurale (ZRR)</a>.